张旭锋律师亲办案例
经典案例 | 翻建祖屋多年邻居反目打起官司后成功调解
来源:张旭锋律师
发布时间:2015-11-16
浏览量:933

【案情回顾】

马某是广州某村的村民,居住在祖辈所建的村中祖屋中,后移居城镇。由于多年无人打理,已建有一百多年的祖屋泥墙及瓦面全部坍塌,无法居住使用。马某年事已高,担心自己百年后子孙不愿继续打理、修缮祖屋,便于1999年自行出资在原地翻建了厨房、厕所、化粪池等建筑,并在共用墙旁加建单砖墙。翻建后马某也鲜少回去居住,马某祖屋相邻的房屋使用人并未就祖屋翻建的事宜提出异议。

20088月初,邻居张某突然造访,声称马某私自翻建祖屋损害其物权,并引致其相邻房屋结构受损、严重漏水,要求马某拆除在自己房屋瓦面滴水范围内的所有建筑,双方最终未能协商一致。嗣后,张某起诉至管辖法院,诉称:因被告马某未经原告允许,在原告张某祖屋滴水范围内建有厕所、化粪池等建筑,造成原告祖屋严重漏水,后墙更因被被告建有的化粪池常年浸泡而导致房屋建构受损,已严重影响原告及原告家人的人身安全。马某接到起诉状后,寝食难安,并找到张旭锋律师寻求帮助。

【律师看法】

马某翻建祖屋的行为是否构成对张某物权的侵犯?

1.张某不能举证其是涉诉祖屋的合法产权人,张某起诉马某相邻关系纠纷主体不适格。我国现行土地房产登记制度,张某虽主张涉诉房屋是其祖屋,但却无法出具政府有关部门颁发的的涉诉祖屋产权证明。根据《物权法》第九条、第十条的有关规定,即便张某能提供由经济合作社出具的证明,但经济合作社不是法定的登记机构,其出具的证明不能作为涉诉祖屋产权归属的依据。

2.马某依法享有张某瓦面滴水范围内的土地使用权及房屋所有权,张某无权要求马某拆除。1953年,县人民政府向马某颁发《土地房产所有证》,确定了马某的土地使用权及所建三间房屋的所有权。该土地使用权及房屋所有权所确定的权利范围均包括张某滴水范围内的土地及其建筑物。依据《土地管理法》第十三条、《物权法》第一百五十二条的有关规定,张某滴水范围内的土地使用权及房屋所有权均归属于马某,张某无权要求马某拆除,马某在张某祖屋滴水范围内翻建建筑物也无需征得张某同意。

3.张某无法就其房屋是否存在漏水及墙体受损与马某翻建行为的因果关系,无权要求马某赔偿。张某主张马某翻建祖屋引致其房屋严重漏水及房屋结构受损,应对自身主张负有举证责任。然而,张某所提供的证据既无法证明房屋存在漏水及结构受损的问题,也无法证明涉诉祖屋漏水及机构受损与马某翻建行为存在因果关系,张某应依法承担举证不能的法律后果。

4.即便张某房屋存在漏水及房屋结构受损的问题,也并非马某翻建行为所致。马某翻建祖屋已长达14年之久,张某从未对此提出异议。且翻建后,马某鲜少回祖屋居住,翻建的建筑物包括厨房、厕所、化粪池等大部分未使用过,不可能对张某房屋造成损害。可见,张某房屋的漏水及房屋结构受损的问题应归责于张某房屋年久失修,又逢该地近年暴雨连连所致,因此马某不应对此承担赔偿责任。

【处理过程】

接受马某委托后,张律师与其的进行了数次长时间的谈话,更亲自到该村实地考察,详细了解马某与张某所在的村落建筑历史、马某与祖屋附近邻居的相处关系、两涉案房屋之间实际情况等。掌握到基本情况后,张律师首先通过电话联系到原告张某,表明代理律师的身份,根据研究分析所得结果及实地查的情况向张某进行初步的磋商。显而易见的,张某对于本次起诉的态度已有所松动。嗣后,张律师多次组织马某与张某双方会面,希望减免诉讼所带来的负面影响。

在长达数月的条件过程中,张律师向马某及张某引述法律条文、相关案例,又一再痛陈厉害,让双方当事人明确意识到无论诉讼结果如何,都不会有大获全胜的一方。张律师的专业水平及认真负责的工作态度受到车某及张某的认可,他们均认同张律师的主张,认为本次纠纷受各种因素影响。祖屋的位置属历史遗留问题,同村间虽曾出现过“滴水为界”的说法,但相比人民政府所颁发的官方证书,无疑是毫无说服力的。而马某与张某均曾长期居住在村里,也成为邻居多年,如最终闹上法庭,实在是不利于解决矛盾,更为其他村民造成负面例子。

通过张律师及双方努力,马某与张某达成了一致,同意调解。最终,张某并未出席庭审,法院裁定按撤诉处理。张某未再另行起诉,其与马某修复友好睦邻关系,因翻建祖屋而引起的相邻关系纠纷宣告解决。

以上内容由张旭锋律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电张旭锋律师咨询。
张旭锋律师主办律师
帮助过51好评数1
广州市珠江新城华穗路263号双城国际大厦东塔14层
LAWYER INFORMATION
律师信息
  • 律师姓名:
    张旭锋
  • 执业律所:
    广东格林律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    14401*********475
CONTACT ME
联系本人
  • 服务地区:
    广东-广州
  • 地  址:
    广州市珠江新城华穗路263号双城国际大厦东塔14层